投資陷阱偏我遇上

“投資”有投入資金的意思,意指將資金投入於某領域中,從而獲得回報,隨著時間推移,投資時間越長,面對的不確性就越多(風險越高)。天下沒有免費午餐,投資必定有風險,政府近年不斷教育市民提高投資意識,以防受騙,可惜不論男女老少,學歷高低,專業人士均告中招。人性是貪婪的,這個無法否定,但不代表無法抑制,只要將風險作為首要考量因素,小心謹慎計算回報,心中永遠記著 “貪字得個貧”五字真言,就可避免墮入投資圈套。

陷阱一:售後返租商舖

發展商將商場分割成眾多個小面積商舖出售給業主,業主擁有產權;發展商與小業主簽訂返租合同,承諾合約期內按時向業主支付租金;買賣雙方均依合約辦事,履行責任,如有違反,則依法律途徑追討損失。投資者眼見可以拿到房產證的磚頭即將落成,而且不用自行管理及付出時間,合約期內保收益,合約期滿就賣舖,售後返租的投資真是躺著也賺錢啊。

所謂 “返租”,其實是“羊毛出自羊身上”的手法,發展商將商舖定價出售時已包含了返租的金額,即是賣貴了!

發展商以劏舖形式售賣商舖,將每平方米售價定得較市面高也不打緊,只要總價是投資者承擔能力範圍之內便可,接下來便是構思一個吸睛的賣點,買家便從四面八方湧來。比如,發展商標榜打造高尚品牌商場,招國際名店進駐,成為地區唯一一個超級名店商場。採用售後返租的操作,保證投資者合約期內的收益,消滅投資者怕蝕的恐懼心理,營造出安全可靠的投資氛圍,減輕投資者的心理負擔。

邀請明星開幕剪綵,引起傳媒關注,提高商場知名度,並以只有業主可以出席剪綵開幕儀式作為吸睛技巧之一,進行鋪天蓋地式的大肆宣傳。同時,又以高佣金方式吸引地產中介為其推銷,弄得銷售第一天便車水馬龍,氣氛熾熱,其間不斷有人說很多舖都成交了,只餘下少量舖位,在從眾效應的影響下,促成多宗買賣。

一般投資者對這種項目只會計算返租期及租金收入,假設返租期為10 年,年收益7%,在靜態條件下,10 年後收回70% 本金,之後舖位可租可賣,投資者一般認為磚頭保值,甚少考慮房地產項目跌價,或出售困難的風險。如果商場經營得好,這個假設能夠成立,返租收入應該沒有問題,若果經營不善,發展商會藉此減少返租金額,甚至不付租金。屆時,業主只能接受,或者拿出合約與發展商談判,談不攏則成立業主大聯盟到政府進行維權,及後聘請律師控告發展商違約。若獲判勝訴,對方當然需作出賠償,但你本身也付出時間(訴訟期以年計)和金錢(律師費),可能得不償失。

沒有租金收入是第一個壞消息,更糟糕的情況是商場人流減少、租戶紛紛離場,商城變鬼城,屆時不要說租金了,可能連變賣套現也有困難。

陷阱二:保本投資及低風險高回報投資

銀行理財產品
年前,國內銀行推出很多保本理財產品,有的標榜著年化收益率6%-7% 的旗號,大行其道,吸納民間存款,及後“爆煲”者累見不鮮,中央政府有見及此,在《關於規範金融機構資產管理業務的指導意見(徵求意見稿)》中提到“打破剛兌”,剛兌是剛性兌付(還本付息)的簡稱,相關官員更強調保本不可能有高收益。

基金投資
當你在銀行購買基金時,銀行職員會請你填一份問卷,以便收集你的基本資料、儲蓄、收支,以及投資喜好等狀況,然後分析你屬於哪個風險級別的投資者,並建議你購買適合的基金產品。假若你是屬於低風險級別的投資者,而他卻銷售一隻年回報率達20%,5 年可以翻1 倍的基金,這很明顯是有問題的銷售建議。基金向來以穩定見稱,透過平均成本法累積財富,投資年期一般都需要10 年或以上,被視作為退休之用的投資,從來不會被說成每年都有高回報率的投資項目,更何況你是屬於低風險呢,低風險哪有可能高回報!

破解之法:自製被動收入

不論是房地產,抑或是金融投資,說到底,一切都是錢作怪罷了。

金錢是由人類所發明,方便交易的媒介,我們每天工作以時間換取金錢,理應務實地透過日積月累的投資方式累積財富,不應貪圖住大屋或餐餐大魚大肉。建立正確金錢道德觀及價值觀,明白想要和需要的分別,運用自身投資理財知識,了解每個投資工具的合理回報率,便不會被眼前虛假利益所吸引。

不論投資產品如何改頭換臉,只要明白穩定的被動收入遠比剎那間的資本利得重要,就可以避免中招。我有一個喜愛投資股票的已退休同事,他在2012 年以$2.8 一股,付出3百萬港元買入中國銀行作長線收息,扣除手續費後,其持有股數約為1,067,000 股,以現在的收市價$3.7 計算, 他帳面利潤為$960,300,若以追逐資本利得來說,7 年時間才獲得32% 投資回報率,即每年平均回報率為4.57%,真的很少。但人老了,退休後沒有工作便沒有收入,因此最需要關心的是股息現金流(被動收入的一種),而不是套現獲利。翻查中國銀行在2012 年起的派息紀錄,過去7年間每年派息一次,每股派息最少為人民$0.155(約為港元$0.18),即是他每年收息金額最少為港元$192,060(未扣除手續費),每月則為港元$16,005,足夠讓他過上優質生活。

靠自己分析,揀選優質派息股或住宅,以股息現金流或租金現金流達到財務自由,不貪圖別人所說的投資回報,不短視於資本利得,專注於被動收入,自然可以避開投資陷阱。

 

 

徐少東
澳門投資發展推廣協會
理事長

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